Le cadre juridique israélien pour l'acquisition immobilière étrangère est, selon les normes internationales, remarquablement simple. Il n'y a aucune restriction de nationalité. La pleine propriété est disponible pour tout acheteur. Le Tabu (registre foncier) traite identiquement les acheteurs étrangers et israéliens.
C'est la partie facile — et là où la plupart des acheteurs internationaux s'arrêtent.
Ce qui suit est la conversation plus utile : les questions structurelles, fiscales et pratiques qui distinguent une acquisition propre d'une éducation coûteuse.
L'architecture juridique
Israël opère un registre foncier centralisé (le Tabu) modélisé librement sur le système britannique. La plupart des biens urbains premium à Tel Aviv et Jérusalem sont en pleine propriété et enregistrés au Tabu.
L'acquisition est documentée dans un contrat signé devant deux avocats — un pour chaque partie — et enregistrée au Tabu après paiement de la taxe d'achat et confirmation du titre clair.
Un calendrier typique d'une offre signée à la propriété enregistrée est de six à douze semaines.
Taxe d'achat (Mas Rechisha) — le chiffre le plus important
Pour les acheteurs non-résidents, les taux sont progressifs :
Il n'y a pas d'exemption de première résidence pour les non-résidents.
L'implication est qu'une acquisition de 15 millions de NIS par un acheteur étranger porte environ 1,4 million de NIS de taxe d'achat.
Une exception significative existe pour les acheteurs qui deviennent résidents israéliens (olim chadashim) dans une fenêtre définie de l'achat.
Gains en capital et revenu locatif
L'impôt sur les plus-values (Mas Shevach) s'applique à 25 % sur l'appréciation pour les non-résidents.
Le revenu locatif est imposable en Israël. Les non-résidents ont le choix entre deux régimes : une retenue à la source simplifiée de 10 % sur le revenu locatif brut, ou les taux d'impôt sur le revenu progressifs standards avec déductions de dépenses.
Devises et financement
Le shekel israélien est une devise librement convertible. Il n'y a pas de contrôles de change.
Le financement hypothécaire est disponible aux non-résidents, typiquement jusqu'à 50 % LTV, en shekels, USD, EUR ou GBP.
Le rôle du conseiller et de l'avocat
En Israël, l'avocat est le professionnel central de la transaction.
Le conseiller immobilier est un rôle séparé.
Questions structurelles à poser avant de signer
Structure de propriété. Acheter en nom personnel, à travers une société israélienne, à travers un trust, ou à travers une entité étrangère ?
Héritage. Le droit successoral israélien s'applique aux biens israéliens indépendamment du domicile.
Aliyah future. Même une vague possibilité future d'aliyah change matériellement la structure d'acquisition optimale.
Pour une consultation confidentielle, veuillez contacter notre équipe. Pour examiner l'inventaire actuel, voir nos portfolios Tel Aviv et Jérusalem, ou nos opportunités off-market.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter en Israël sans restrictions ? Oui. Israël n'impose aucune restriction de nationalité.
Quel est le coût total de transaction pour un acheteur étranger ? Au-delà du prix d'achat, prévoyez environ 8–11 % en taxe d'achat, frais légaux, commission de courtage et frais d'enregistrement combinés.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en tant que non-résident ? Oui. Les banques israéliennes prêtent jusqu'à ~50 % LTV.
Dois-je être en Israël pour finaliser l'achat ? Non. La transaction peut être effectuée à distance via une procuration.
