Acheter un bien immobilier en Israël quand on est résident fiscal français implique de comprendre deux systèmes fiscaux simultanément : israélien et français, articulés par la convention fiscale bilatérale de 1995. Voici le guide de référence à jour pour 2026.
1. La taxe d'achat (Mas Rechisha) en 2026
C'est l'impôt le plus important au moment de l'acquisition. Les barèmes diffèrent fortement selon votre statut.
Pour un non-résident (Français vivant en France)
| Tranche | Taux 2026 |
|---|---|
| 0 – 6 055 070 ILS | 8 % |
| Au-delà | 10 % |
Pour un résident israélien (résidence principale)
| Tranche (ILS) | Taux 2026 |
|---|---|
| 0 – 1 978 745 | 0 % |
| 1 978 745 – 2 347 040 | 3,5 % |
| 2 347 040 – 6 055 070 | 5 % |
| 6 055 070 – 20 183 565 | 8 % |
| Au-delà | 10 % |
2. Imposition des revenus locatifs
Trois régimes existent en Israël, à choisir chaque année :
- Exonération totale sous le plafond mensuel d'environ 5 654 ILS (2026)
- Forfait à 10 % sur le loyer brut, sans déduction de charges
- Régime réel avec déduction des charges, intérêts, amortissement — taux marginal classique
En France, ces revenus restent imposables car perçus à l'étranger, mais la convention France-Israël prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant (méthode du taux effectif). Concrètement : pas de double imposition, mais les revenus s'ajoutent à votre taux marginal français pour calculer le taux moyen.
3. Plus-values immobilières (Mas Shevach)
À la revente, la plus-value est imposée en Israël à 25 % pour les particuliers (taux 2026). Une exonération existe pour la résidence principale détenue depuis au moins 18 mois. En France, la convention applique la même règle : crédit d'impôt évitant la double imposition. Attention aux prélèvements sociaux (17,2 %) qui peuvent rester dus en France selon votre situation.
4. IFI et patrimoine immobilier en Israël
Si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier net (France + étranger) dépasse 1,3 M€, vos biens en Israël entrent dans l'assiette de l'IFI. Pensez à intégrer cette donnée dans votre stratégie patrimoniale.
5. TVA et frais annexes
- TVA (Maam) : 18 % en 2026, déjà incluse dans le prix d'un programme neuf
- Honoraires d'avocat : 1,5 à 2 % + TVA
- Agence : 2 % + TVA (côté acheteur)
- Frais techniques et enregistrement : 0,5 à 1 %
6. Cas particuliers
Achat via une société
L'acquisition via société israélienne (Ltd) ou SCI française entraîne une fiscalité spécifique (IS, retenues à la source sur dividendes). À analyser avec un avocat fiscaliste bi-national.
Achat en indivision famille
Très fréquent côté francophone : permet d'optimiser la transmission. Demandez systématiquement un acte sur mesure.
Besoin d'une simulation fiscale personnalisée ?
Nos partenaires avocats franco-israéliens vous accompagnent dans le montage optimal.
Demander une consultation →