FAQ
Questions Fréquentes
Les réponses essentielles que nos clients posent en premier. Pour les questions plus spécifiques, contactez notre équipe directement.
Acquisition par un étranger
Les ressortissants étrangers peuvent-ils acheter en Israël ?
Oui. Israël n'impose aucune restriction de nationalité sur la propriété immobilière. Les acheteurs étrangers acquièrent la pleine propriété (Tabu) sur la même base légale que les citoyens israéliens, à l'exception de quelques propriétés sur les terres de l'Autorité Israélienne du Foncier où s'applique un bail long.
Dois-je être en Israël pour finaliser l'achat ?
Non. La transaction peut être effectuée à distance via une procuration à votre avocat israélien. La plupart des acheteurs étrangers se déplacent pour les visites de propriétés et la signature de compromis, mais pas pour la clôture finale.
Combien de fois dois-je venir en Israël ?
Une à deux fois est typique : un voyage pour visiter la shortlist (3–5 jours), et parfois un second pour la signature finale.
Fiscalité
Quelle est la taxe d'achat (Mas Rechisha) pour les non-résidents ?
Pour les acheteurs non-résidents : 8 % sur la première portion de valeur (~6 millions de NIS) et 10 % au-dessus. Pas d'exemption de première résidence. Un acheteur planifiant une aliyah peut bénéficier de taux réduits oleh chadash sous certaines conditions.
Quel est l'impôt sur les plus-values à la revente ?
L'impôt sur les plus-values (Mas Shevach) s'applique à 25 % sur l'appréciation pour les non-résidents, calculé sur le gain ajusté de l'inflation. Le cadre israélien est raisonnablement généreux pour les détenteurs de longue durée.
Quelle imposition sur le revenu locatif ?
Les non-résidents ont le choix : retenue à la source simplifiée de 10 % sur le revenu locatif brut (sans déductions), ou les taux d'impôt sur le revenu progressifs avec déductions. Le régime à 10 % est généralement préféré pour les locations résidentielles premium.
Quels sont les avantages fiscaux pour un oleh chadash ?
Taux réduit de Mas Rechisha sur la résidence principale (souvent 0,5 % jusqu'à un seuil, puis 5 %), exonération de dix ans sur les revenus de source étrangère, exonération sur les plus-values d'actifs étrangers, et exemption sur les pensions étrangères.
Off-Market
Quel pourcentage des transactions sont off-market ?
Les estimations de l'industrie suggèrent 35–50 % dans le segment au-dessus de 12 millions de NIS, avec des concentrations plus élevées à Herzliya Pituah, Césarée, et Talbieh.
Comment puis-je accéder aux propriétés off-market ?
À travers une relation avec un conseiller établi dans le sous-marché pertinent. L'inventaire off-market n'est agrégé sur aucune plateforme — c'est un processus de relation, pas de portail.
Processus & financement
Quel est le coût total de transaction pour un acheteur étranger ?
Au-delà du prix d'achat, prévoyez environ 8–11 % en combiné : taxe d'achat (Mas Rechisha), frais légaux, commission de courtage, et frais d'enregistrement. Le Mas Rechisha est le plus gros composant.
Combien de temps prend une acquisition typique ?
Du brief initial à la propriété enregistrée au Tabu : 6 à 12 mois pour un brief bien défini et une fourchette réaliste. Les actifs trophées ou les quartiers très contraints peuvent demander 12–18 mois.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en tant que non-résident ?
Oui. Les banques israéliennes prêtent aux acheteurs étrangers, typiquement jusqu'à 50 % de la valeur du bien, en shekels ou en devises majeures (USD, EUR, GBP). Documentation rigoureuse, 8–14 semaines d'instruction.
Quartiers & marché
Tel Aviv ou Jérusalem pour investir ?
Tel Aviv pour le rendement et la liquidité (2,8–4 % brut). Jérusalem pour la préservation patrimoniale et l'horizon long (1,8–2,8 % brut mais volatilité plus faible). Les clients sophistiqués détiennent souvent les deux.
Quels sont les quartiers les plus chers d'Israël ?
Galei Tchelet à Herzliya Pituah détient le sommet absolu ($20–50M+ pour villa bord de mer). Suivent Park Tzameret et Sarona à Tel Aviv (penthouses trophées 150 000–180 000 NIS/m²), puis Talbieh à Jérusalem et Césarée Aleph.
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